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Investir dans l’immobilier commercial via la S.I.R. "Retail Estates"

Retail Estates appartient à la catégorie des S.I.R, des actions à caractéristiques spécifiques qui distribuent 80% de leurs bénéfices. Les S.I.R. offrent les avantages de l'investissement immobilier sans les inconvénients. Découverte de Retail Estates, spécialiste de l'immobilier commercial.   

Des sociétés très réglementées, au bénéfice des investisseurs

Les S.I.R. ou Sociétés Immobilières Réglementées (anciennement connues sous le nom de Sicafi's) doivent suivre des règles très strictes, parmi lesquelles l'obligation de distribuer 80% de leurs profits sous forme de dividendes. Une caractéristique fort appréciée en ces temps de rendements obligataires faibles. Les S.I.R. ne sont cependant pas des obligations. Elles appartiennent à la catégorie des actions mais leurs cours se comportent de manière plus stable que ceux des actions traditionnelles. Il s'agit véritablement d'une catégorie spécifique. 

5 règles à suivre 

1. La diversification des actifs. Les S.I.R doivent être bien diversifiées et ne peuvent investir que maximum 20% de leurs actifs dans le même immeuble ou dans le même complexe immobilier. L'objectif est de répartir le risque et de minimiser les loyers impayés ou les vacances locatives. Elles sont donc moins risquées que les certificats immobiliers qui, le plus souvent, sont émis pour un seul bâtiment ou un seul projet.  

2. La liquidité. Les S.I.R. sont cotées en bourse et doivent avoir un "free float" d'au moins 30% de leurs actions. Cela signifie qu'une liquidité minimale doit être assurée pour des échanges fluides de leurs titres en bourse. La S.I.R Retail Estates que nous mettons en avant dans cet article a une capitalisation boursière de € 1,044 milliard. A noter aussi qu'elle est reprise dans l'indice EPRA, un indice immobilier européen, ce qui lui assure aussi une excellente liquidité.   

3. Un taux d'endettement limité pour réduire le risque d'insolvabilité. Le taux d'endettement des S.I.R. ne peut excéder 65 % de leurs actifs. Les S.I.R. recourent donc aussi à des augmentations de capital pour financer leur croissance. Si une S.I.R. ne respecte pas la règle de diversification énoncée plus haut, son taux d'endettement maximum sera encore réduit et inférieur à la limite de 65%. 

4. Une grande transparence. Elle garantit une évaluation objective des immeubles. Ceux-ci sont évalués chaque trimestre par un expert externe. La valeur des immeubles en portefeuille, dont on déduit l'endettement net, est appelée valeur intrinsèque ou "net asset value". Grâce à cette transparence, les investisseurs sont mieux à même d'estimer la valorisation boursière des S.I.R. et la comparer à leur valeur intrinsèque. 

5. Minimum 80% des bénéfices doivent être distribués sous forme de dividendes.  

Le respect de toutes ces règles permet à une S.I.R. de ne pas être pas soumise à l'impôt des sociétés. Mais il en fait aussi un placement rémunérateur pour les investisseurs. 

Focus sur Retail Estates, le spécialiste des surfaces commerciales

Investie à raison de plus 77% en Belgique, la société se diversifie aussi aux Pays-Bas où elle vient de procéder à l'acquisition de 56 immeubles commerciaux répartis dans 3 villes néerlandaises du 'Randstad' (la région où se concentre les activités économiques aux Pays-Bas). Ces immeubles commerciaux ajoutent 74.000 m2 aux surfaces louées par Retail Estates, qui dépassent désormais le million de m2.

L'essentiel des surfaces commerciales de Retail Estates sont situées dans des 'parcs commerciaux', où les clients effectuent leurs achats auprès de différentes enseignes. Celles-ci bénéficient d'un trafic de clientèle supérieure à celui des surfaces commerciales isolées. 

Retail Estates est présent dans la périphérie des villes, où les loyers sont moins élevés que dans les centres urbains. Ses locataires sont bien répartis entre différentes activités commerciales et le taux d'occupation de ses surfaces commerciales s'élève à 98%.  

Malgré le climat économique difficile, la morosité des consommateurs et la concurrence d'internet, Retail Estates résiste bien. La SIR enregistre une performance de 8,5% depuis le début de cette année. Gérée sans discontinuer par le même CEO, Jan De Nys, depuis plus de 10 ans, la société a un taux d'endettement bien inférieur à la limite réglementaire de 65%. Selon le dernier rapport annuel, il s'élève à 52%. Elle a aussi distribué un dividende de € 4,25 pour l'exercice 2018/2019, en augmentation de 18% par rapport à l'exercice précédent. Le rendement avoisine 5% bruts, ce qui laisse toute de même 3,50% après précompte mobilier. 

L'action cote aux alentours de € 84. 

Les avantages de l'immobilier papier

Les dividendes versés par Retail Estates peuvent avantageusement se comparer à un loyer, les ennuis de la location en moins (loyers impayés, vacance locative, travaux à effectuer...). Ajoutons à cela deux autres atouts : l'immobilier "papier" est beaucoup plus facilement transmissible que l'immobilier "briques". C'est un titre que l'on peut transmettre très facilement et sans frais. N'hésitez pas à nous consulter. 

De plus, ce type d'investissement permet une bonne diversification. Il est en effet rare pour un particulier de pouvoir acquérir un bien immobilier commercial en briques. Ce qu'un investissement dans Retail Estates lui permet de faire, et ce, pour un montant qu'il définit lui-même. Il peut aussi décider du jour au lendemain de le revendre. 

A noter : le précompte sur dividendes d'actions belges ou étrangères peut être partiellement récupéré. Voici le texte du Ministère des Finances

Promotion temporaire : frais de transaction à 0,30%

Si vous êtes convaincu(e) des avantages d'investir dans Retail Estates, ne passez pas à côté de notre promotion. 

Pour tout investissement de € 30.000 minimum dans Retail Estates ou en combinaison avec les autres actions de notre promotion (KBC, AGEAS, GBL ou APERAM), les frais de transaction seront réduits à 0,30% entre ce jeudi 12 septembre 2019 et mercredi 18 septembre 2019 à 17h. 

Appelez-nous au 02 533 22 40 ou contactez-nous via info@goldwasserexchange.be