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Quels revenus déclarer en France lorsqu’un propriétaire belge loue son immeuble situé en France ?

En cette période de préparation des déclarations fiscales, il peut être utile de rappeler les règles qui concernent les propriétaires belges d’immeubles situés en France mis en location saisonnière ou à l’année.

Quel est le cadre législatif qui entoure ces obligations fiscales spécifiques ?

L’art. 3 de la Convention préventive de la double imposition signée par la France et la Belgique le 10 mars 1964 précise que les revenus des immeubles sont exclusivement imposables dans le pays de situation de l’immeuble, et non dans la pays de résidence du propriétaire de l’immeuble. Ces revenus portent tant sur les loyers perçus que sur la plus-value dégagée lors de la revente de l’immeuble. En droit interne français, l’art. 164B du CGI énonce exhaustivement les revenus d’origine française qui sont imposables dans le chef des personnes domiciliées hors de France, parmi lesquels les revenus d’immeubles figurent en tête de cette liste. Par ailleurs, l’art. 19 de la même convention prévoit notamment que la Belgique peut imposer les revenus qui lui sont attribués par ladite convention au taux d’imposition correspondant à l’ensemble des revenus imposables d’après la législation belge.

Les dispositions reprises ci-dessus concernent tant les personnes physiques que les personnes morales.

Toutefois, l’art. 5 du CIR92, qui précise que les revenus imposables en Belgique sont perçus dans le monde entier, ne vise que les seules personnes physiques qualifiées d’”habitants du royaume”.

En conséquence, les personnes physiques belges qui perçoivent en France des revenus issus de la location de leur immeuble sis sur le territoire français doivent :

  • Déclarer en France lesdits revenus et y régler un impôt qui sera calculé sur base des règles et modalités françaises;
  • Déclarer en Belgique un revenu, sur base des règles d’évaluation du revenu propres à la Belgique, qui sera exempté à 100% mais qui sera pris en compte pour la détermination du taux d’imposition qui sera retenu pour le calcul de l’impôt dû en Belgique sur l’ensemble des revenus imposables dans le chef de l’habitant du royaume (règle de la progressivité).

Par contre, les personnes morales de droit belge (par exemple S.R.L. ou S.A.) qui ont à leur actif un immeuble situé sur le territoire français, non affecté à une utilisation industrielle ou commerciale, doivent déposer, en France, une déclaration à l’impôt sur les sociétés (imprimé 2065-SD), que l’immeuble soit loué ou laissé à la disposition gratuite du dirigeant de ladite société. 

Par manque d’espace, nous limitons nos propos aux seules obligations fiscales dans le chef des personnes physiques.

Quelles sont les obligations fiscales en France ?

De nouvelles modalités ont été instaurées au cours des récentes années et portent sur trois points.

1. Télédéclaration des revenus :

A compter de 2019, tous les contribuables (y compris les non-résidents) doivent déclarer leurs revenus en ligne. Une amende forfaitaire de 15 € par déclaration ou annexe est appliquée en cas de non-respect de l'obligation de télédéclaration des revenus. Toutefois, cette sanction n'est mise en oeuvre qu'à partir de deux manquements constatés. Dans tous les cas, pour prévenir toute sanction, il est conseillé aux contribuables qui ne déclarent pas leurs revenus en ligne malgré l'obligation qui leur est faite de faire savoir à l'administration fiscale qu'ils n'ont pas accès à internet ou qu'ils ne sont pas en mesure d'utiliser le service en ligne.

Pour déclarer les revenus en ligne, le contribuable doit être en possession des identifiants décrits ci-dessous :

  • un numéro fiscal figurant en haut de la première page de la déclaration de revenus papier ou sur le dernier avis d'impôt ;
  • un numéro de télédéclarant est indiqué en haut de la première page de la déclaration de revenus papier.

Toutefois, en cas de première déclaration, le contribuable peut remettre une déclaration papier obtenue soit auprès du centre des impôts soit par téléchargement en ligne. Il peut, cette année suite aux dispositions exceptionnelles prises consécutivement au confinement, déposer sa déclaration « papier » avant le vendredi 12 juin 2020 à minuit, cachet de la poste faisant foi. Par contre, les télédéclarations des non-résidents doivent être introduites avant le jeudi 4 juin 2020 à 23H59.

2. Prélèvement à la source :

Le prélèvement à la source est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Il s’agit d’un mécanisme qui vise à adapter le recouvrement de l’impôt au titre d’une année à la situation réelle de l’usager au titre de cette même année, sans en modifier les règles de calcul. Il a pour objectif de supprimer le décalage d’un an entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt sur ces revenus. Ce mécanisme touche tous les revenus, y compris ceux de la mise en location d’un immeuble. Conséquemment, les revenus locatifs perçus en 2019 ont normalement dus faire l’objet d’un versement périodique, durant l‘année 2019, d’une fraction importante de l’impôt qui sera établi en 2020.

Toute information à ce sujet peut être obtenue sur https://www.economie.gouv.fr/prelevement-a-la-source

3. Télépaiements :

Enfin, depuis le 1er janvier 2019,  tous les impôts d'un montant supérieur à 300 € sont obligatoirement payés par prélèvement ou téléréglement en ligne. Le paiement en ligne prend la forme d'un prélèvement bancaire effectué par le service des impôts sur le compte bancaire du contribuable. L’obligation de domiciliation du compte bancaire est étendue au 34 pays de la zone SEPA, de sorte que le résident belge doit également se soumettre à cette obligation. Le contribuable qui ne respecte par l’obligation de paiement dématérialisé et qui paie son impôt par chèque, en espèce ou TIP doit payer une majoration de 0,2% de la somme due, avec un minimum de 15 €.

Quelle est l’assiette d’imposition ?

Le fait que l’immeuble soit loué de manière meublée implique que la nature du revenu perçu est qualifiée de « Bénéfice Industriel et Commercial » désignée sous le vocable « B.I.C. ».

Cet assujettissement aux B.I.C. résulte de la nature même des loyers : ils ne constituent plus la simple rémunération d’un élément du patrimoine, mais partiellement la rémunération d’un service ou d’une location mobilière. Dans cette situation, la location meublée ou équipée est assimilée à une activité commerciale sur le plan fiscal.

Il existe deux modes de détermination du bénéfice imposable :

  • le régime du micro-loueur s’applique de plein droit aux propriétaires en personne physique qui perçoivent un loyer annuel inférieur à 70 000 € HT.
  • le régime du bénéfice réel qui s’applique, soit sur demande expresse introduite avant le 31 janvier de l’année d’imposition, soit d’autorité lorsque le revenu annuel dépasse le seuil indiqué ci-dessus       

Lorsque l’immeuble loué n’est pas qualifié et labellisé comme chambre d’hôtes, gîte rural ou meublé de tourisme, le régime du « micro-loueur » implique l’application automatique d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des loyers déclarés.

Si sur un plan administratif, le propriétaire « micro-loueur » est tenu d’enregistrer au jour le jour les recettes encaissées et les dépenses payées, établir un relevé en fin d’exercice des recettes encais¬sées et des dépenses payées, des dettes financières, des immobilisations et des stocks évalués de manière simplifiée, il est toutefois dispensé du dépôt d’une déclaration de résultats. Il porte directement le montant des loyers facturés dans la rubrique 5ND/50D du formulaire n° 2042 C Pro ( équivalent à la partie II de la déclaration belge) , qui est un formulaire complémentaire au formulaire général 2042 qui correspond à la partie I de la déclaration belge.

Lorsque l’immeuble est loué nu, à l’année, le loyer perçu est alors qualifié de revenu foncier dont les règles de détermination de l’assiette et de modalité de déclaration diffèrent de celles exposées ci-dessus.

Quel est le barème d’imposition à l’impôt sur le revenu?

Le lancement, en janvier 2019, du mécanisme du prélèvement à la source a conduit à une situation alambiquée puisque les revenus perçus en 2019 ont fait l'objet, au cours de l'année en question, de prélèvements à la source  qui ont été calculés, dans un premier temps, sur base du barème 2018 et corrigés, dans un second temps, sur base du barème 2019 ! Par manque de place, nous évitons de nous étendre sur la complexité du mécanisme français de calcul de l’impôt sur le revenu, d’autant plus que la plupart des Belges qui mettent leur immeuble français en location sont généralement concernés par les dispositions inscrites à l’art. 197A du CGI. Ce dernier précise notamment que « …l'impôt ne peut, en ce cas, être inférieur à un montant calculé en appliquant un taux de 20 % à la fraction du revenu net imposable inférieure ou égale à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l'impôt sur le revenu et un taux de 30 % à la fraction supérieure à cette limite…”.

Ce jargon signifie qu’une personne isolée sera imposée à un taux de 20% lorsque le loyer annuel reste inférieur à 55.588,- € après prise en compte d’un abattement forfaitaire de 50% et passera à 30% tant le loyer annuel reste inférieur à 149.034,- €. Les seuils indiqués ci-avant doivent être multipliés par deux lorsque l’immeuble est détenu par un couple constituant un foyer fiscal.

Quels sont les autres impôts français en cas de mise en location d’une seconde résidence sise en France ?

Le propriétaire belge reste redevable d’autres impôts lorsqu’il met sa seconde résidence en location saisonnière.

1. Prélèvements sociaux :

L’impôt sur le revenu ne constitue pas, en France, la seule imposition. Les contribuables français sont également passibles de prélèvements sociaux, assis sur les mêmes revenus, et prélevés sur base d’un taux forfaitaire uniforme qui est de 17,2% depuis le 1er janvier 2018.

En date du 17 août 2012, il avait été voté une disposition qui assujettissait les non-résidents aux prélèvements sociaux sur les revenus de leur patrimoine immobilier sis en France. Cette disposition a été vivement controversée et contestée en justice, laquelle a reconnu, au travers de diverses juridictions, son incompatibilité avec le droit communautaire.

Devant l’imbroglio juridique, les condamnations judiciaires de l’Etat français, et la multiplication des litiges suite à des réclamations et demandes de remboursement des sommes indûment retenues, le législateur a modifié, à compter du 1er janvier 2019, ce régime qui s’applique dorénavant de manière inégalitaire puisque les personnes physiques domiciliées dans un Etat de l’Espace Economique Européen et affiliées dans leur pays à un régime de sécurité sociale sont autorisées, sur production d’un justificatif, de déroger au mécanisme de base et de « n’être plus que soumise » à un prélèvement de solidarité appliqué à un taux forfaitaire de 7,5% sur la même assiette que celle passible de l’impôt sur le revenu.

Afin d’organiser ces nouvelles modalités,  il a été publié un décret relatif aux justificatifs devant être produits et précisé, par arrêté ministériel du 29 juillet 2019 paru au JORD du 17 août 2019, le contenu et la forme de l’attestation qui doit être remise par le contribuable qui est en droit de bénéficier de l’application du taux de 7,5% en lieu et place du taux de 17,2%.

2.  Taxe d’habitation :

La réforme hautement médiatisée  de la taxe d’habitation ne concerne que la résidence principale du contribuable. La taxe d’habitation reste et restera d’application pour toutes les résidences secondaires sises sur le territoire français, que leurs propriétaires soient résidents ou non de ce pays.

3. Taxe de séjour :

Même si la taxe de séjour est soumise à l’occupant d’un logement de villégiature durant la période d’occupation, le propriétaire du logement est légalement tenu de collecter lui-même ou de faire collecter par un intermédiaire ladite taxe et d’en verser le produit à la mairie de la commune où est situé l’immeuble. Il est nécessaire de rappeler que toutes les plateformes numériques de type AirBnB, Abritel, Belvilla,… sont légalement tenues, depuis le 1er janvier 2019, de transférer, de manière automatique et sécurisée, à l’administration fiscale française, toute une série d’informations relatives aux locations qui ont été convenues par leur intermédiaire, y compris le montant des loyers convenus et versés par leur entremise au propriétaire.

Présentation de l'auteur

Alain Lacourt  est spécialiste de la structuration du patrimoine et de l'ingénierie patrimoniale dans un contexte franco-belge. Constitution et gestion de sociétés civiles patrimoniales. Transmission entre vifs ou pour cause de décès d’un patrimoine transfrontalier entre la Belgique et la France.

 

Alain Lacourt

Consultant en ingénierie patrimoniale

www.alain-lacourt.com