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Déclaration fiscale: vous avez une seconde résidence à l’étranger ? Que faut-il déclarer en Belgique ?

Dans une précédente contribution, il était question de la déclaration des revenus de biens immeubles situés en Belgique. Dans cet article, nous aborderons la même question, mais pour des immeubles situés à l’étranger. Vous êtes résident belge et propriétaire d’une maison dans le sud de la France ? Devez-vous déclarer quelque chose en Belgique, malgré les impôts déjà payés à l’étranger ? La réponse ci-après.

Comme déjà précisé dans la précédente contribution, l’article 7 du Code des impôts sur les revenus (ci-après « CIR92 ») constitue le siège de la matière. Il reprend toutes les hypothèses qui peuvent être rencontrées en présence d’immeubles, y compris pour les immeubles situés en dehors de Belgique.

À nouveau, il faut distinguer si le bien est détenu en pleine propriété ou si la propriété en est démembrée. Pour rappel, en cas de démembrement, seul l’usufruitier doit déclarer les revenus immobiliers. En cas d’indivision, il faut déclarer la partie des revenus correspondant à la quote- part des droits que vous détenez dans l’immeuble.

De manière générale, en présence de revenus de source étrangère, il faut toujours vérifier si la Belgique a conclu une convention préventive de double imposition (ci-après « CPDI ») avec l’Etat de la source, en l’occurrence l’Etat où se situe le bien immeuble. Ces CPDI ont pour objectif de réduire et prévenir les doubles impositions, et d’attribuer le pouvoir d’imposition à l’Etat de la source ou à l’Etat de la résidence (en l’occurrence la Belgique).

CPDI conclue avec la Belgique

Si la Belgique a conclu une telle CPDI avec l’Etat de la source, c’est ce dernier qui sera compétent pour imposer ledit immeuble. En France par exemple, il existe la taxe d’habitation et la taxe foncière. Seule la dernière doit être payée par le propriétaire du bien. La taxe d’habitation est quant à elle payée par l’occupant. L’administration locale va attribuer une valeur locative brute au bien. Cette valeur est mentionnée sur l’avis relatif à la taxe foncière.

Les revenus seront exonérés d’impôt des personnes physiques en Belgique (c’est automatique, il ne faut pas le demander), mais toutefois, il faut les reprendre dans la déclaration. En effet, ces revenus ne vont pas être imposés en Belgique, mais ils vont être pris en considération et auront un impact sur le taux d’imposition des autres revenus. Il s’agit du principe de l’« exonération sous réserve de progressivité ».

Si l’immeuble n’est pas donné en location à un tiers, il y a lieu de déclarer la valeur locative brute diminuée des éventuels impôts payés à l’étranger (codes 1130/2130). La règle vaut également pour les terrains (1131/2131).

Si le bien est donné en location, il y a lieu dans ce cas de déclarer les loyers bruts diminués des éventuels impôts payés à l’étranger (codes 1130/2130).
 
La Cour d’appel de Liège a eu l’occasion de se prononcer en juin 2017 dans une affaire où le contribuable, propriétaire d’un immeuble situé au Luxembourg et donné en location, a déclaré 22,5% du loyer brut perçu. La Cour a confirmé cette méthode, qui est fondée sur un communiqué de la Commission européenne du 22 mars 2012, qui invitait la Belgique à modifier sa législation, car il existe une différence de traitement quant à la base imposable des revenus immobiliers selon qu’ils sont situés en Belgique ou à l’étranger. Dans ce communiqué, la Commission a précisé que les revenus immobiliers de source étrangère sont évalués en Belgique à une valeur qui s’élève à environ 20 à 25% de la valeur de marché. Le contribuable a donc fait la moyenne de ces deux montants.

Cette méthode peut être plus favorable aux contribuables. Il s’agit toutefois d’une règle issue non pas de la loi, mais de la jurisprudence. La prudence reste donc de mise et il pourrait être envisagé de conclure un accord avec le bureau de taxation dont vous dépendez.

Absence de CPDI conclue avec la Belgique

Si le bien est situé dans un Etat avec lequel la Belgique n’a pas conclu de CPDI, la règle reste la même en termes d’éléments à déclarer, à savoir la valeur locative brute ou les loyers bruts, diminués des impôts étrangers. Ce sont toutefois les codes 1123/2123 (bâtiments) et 1124/2124 (terrain) qui doivent être complétés. Le CIR92 prévoit une règle spécifique en présence d’immeubles situés dans des Etats avec lesquels la Belgique n’a pas conclu de CPDI. Si vous avez payé de l’impôt à l’étranger sur ce bien, l’impôt belge sera divisé par deux. Il faut donc bien conserver la preuve que des impôts ont été payés sur place.

Conclusion

Il ne faut pas perdre de vue que les biens immeubles situés à l’étranger doivent être repris dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques, et ce même si vous avez payé des impôts dans l’Etat de la source.
Il sera parfois difficile de déterminer la valeur locative brute si le bien n’est pas loué. Différentes techniques existent pour déterminer cette valeur. D’un pays à l’autre, les avis d’impôts étrangers sont plus ou moins compréhensibles.
En présence d’immeubles situés à l’étranger, il faut vérifier si une CPDI a été conclue avec ledit pays et également faire la distinction entre les biens donnés en location et ceux qui ne le sont pas.

Présentation de l'auteur

Florence Cappuyns, avocate fiscaliste au sein du cabinet Goethals Geurts Avocats, inscrite au Barreau de Bruxelles depuis 2013. Je suis également chargée du cours d’impôt des personnes physiques à la Haute Ecole Ephec (Woluwe).

Je rédige régulièrement des articles pour Les Actualités fiscales, la Revue Internationale du Patrimoine.

Je conseille en matière fiscale des privés et dirigeants de PME. Je défends également les intérêts de mes clients dans le cadre de contentieux administratifs et judiciaires.

Matières favorites : Taxe Caïman, régularisation fiscale, régime des droits d’auteur, taxe sur les comptes-titres, conventions préventives de double imposition.

 

Florence Cappuyns
Avocate au Barreau de Bruxelles

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