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Démembrer son patrimoine pour en réduire la future facture fiscale

Qui n’a pas rêvé que son conjoint survivant ou ses enfants héritiers ne payent trop de droits de succession ?  Ils atteignent 30 % dès 500.000 € transmis en ligne directe par les défunts wallons ou bruxellois, il n’est donc pas anormal de préparer et planifier son « après ».

Le démembrement de propriété d’un immeuble, portefeuille d’actions en placements ou participation d’une entreprise familiale mérite d’être considéré dans la perspective de la transmission de son patrimoine.

L’objectif patrimonial est souvent de continuer à profiter de son logement tant que l’on peut, de bénéficier des loyers du ou des immeubles mis en location, de gérer l’entreprise et de conserver les dividendes lorsqu’il s’agit d’une participation familiale ou un placement. L’objectif fiscal est quant à lui de minimiser la future facture pour les héritiers.

Le démembrement de propriété est une technique consistant à séparer la nue-propriété d’un bien du bénéfice de son utilisation, l’usufruit. Il participe à la planification successorale en toute légalité. Un démembrement ne s’improvise pas car tout n’est pas autorisé pour répondre aux objectifs patrimoniaux ou fiscaux établis. Et quand bien même c’est autorisé, certaines décisions peuvent être imprudentes.

Définitions et caractéristiques

Le démembrement de propriété (ou l’achat scindé) repose sur l’idée que l’on peut utiliser, récolter les fruits et disposer d’un bien. D’une part l’utilisation et la récolte des fruits constituent l’usufruit. D’autre part la disposition correspond à la nue-propriété. L’usufruit débute lorsqu’il est scindé de la nue-propriété et prend fin au décès de son propriétaire. À ce moment, le nu-propriétaire redevient plein propriétaire du bien remembré.

Le Code civil définit que les gros travaux sont à charge du nu propriétaire tandis que la responsabilité de l’entretien et du maintien du bien (meuble ou immeuble) revient à l’usufruitier. Dans le cas d’un immeuble, le nu-propriétaire doit par exemple remplacer des châssis de fenêtres n’isolant plus. Par contre, c’est l’usufruitier qui doit nettoyer régulièrement les vitres. C’est lui qui l’occupe ou perçoit les loyers, paye le précompte immobilier et déclare le revenu cadastral ou les revenus réels sur lesquels il est taxé. Dans le cas du démembrement des actions d’une société, l’usufruitier participe en règle générale à l’assemblée générale, y vote et bénéficie des éventuels dividendes. Mais les statuts peuvent déroger à ce principe. N’oubliez pas d’y réfléchir lorsque vous adapterez vos statuts au nouveau Code des Sociétés et Associations d’ici fin 2023.

Le processus : avant, pendant et après l’usufruit

Séparer l’usufruit de la nue-propriété d’un bien meuble ou immeuble ne s’improvise pas car les conséquences sont durables, parfois même irrémédiables. À chaque étape du processus il importe de bien réfléchir à ce que l’on fait.

Avant de procéder au démembrement, il faut se demander si cette opération ne comporte pas trop de risques. Par exemple, si vous cédez la nue-propriété de votre résidence secondaire à vos enfants mais que leur situation financière est telle qu’ils pourraient être déclarés en faillite personnelle, le bien que vous leur aurez cédé pourrait bien être englouti par le remboursement de leurs dettes. Dans d’autres circonstances, si vous aviez ultérieurement besoin de vendre cet immeuble pour assumer d’autres dépenses, vous ne pourriez le faire qu’avec l’accord du nouveau nu propriétaire.

Imaginez encore que vous ayez cédé l’usufruit des actions de votre société opérationnelle mais que vous disputiez avec l’un de vos enfants administrateur. N’ayant plus la possibilité de le révoquer, vous seriez dans une situation très conflictuelle.  Enfin, les transactions relatives à un portefeuille de placements pourraient aussi être discutées et disputées.

Lorsque la décision est prise d’acheter un bien en démembrement de propriété ou d’en céder une partie, l’usufruit doit être évalué correctement. Pour les cessions d’actions, cette évaluation peut passer par une prévision des cash-flows et dividendes qui pourraient être distribués ; il n’est plus possible de déterminer simplement que l’usufruit équivaut forfaitairement à 80 % de la valeur totale d’un l’immeuble et la nue-propriété les 20 % restants. En effet, il convient de calculer l’usufruit en fonction de l’âge de son bénéficiaire (en appliquant des tables fiscales) et de la valeur locative de l’immeuble : on considère souvent le loyer brut dont on va retirer un pourcentage pour les frais habituels.

Le nu-propriétaire doit avoir les fonds pour son acquisition

Faites aussi attention à ce que l’acquéreur de la nue-propriété d’un immeuble dispose des fonds nécessaires à cette acquisition avant que cette nue-propriété ne doive être payée, sans quoi la qualification de l’achat scindé pourrait être remise en cause par l’administration fiscale et l’immeuble tomber dans la succession au décès de l’usufruitier.

Pour éviter ce risque, les parents peuvent faire une donation à leurs enfants (pour financer l’achat de la nue-propriété). L’enregistrement de la donation n’est pas encore nécessaire mais certainement recommandé en cas de risque élevé de décès du donateur endéans les trois ans. Les enfants acquéreurs de la nue-propriété devront pouvoir prouver avoir eu les fonds avant la signature du compromis de vente pour les résidents fiscaux wallons ou bruxellois, avant la signature de l’acte authentique pour les résidents fiscaux flamands.

À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire devient en principe automatiquement propriétaire du bien remembré, sans devoir payer quoi que ce soit comme impôt ou droits. En principe, car si l’administration fiscale estime qu’il tire un avantage anormal de l’opération (par exemple des rénovations onéreuses), elle ne se privera pas de le « taquiner ». C’est notamment le cas des dirigeants d’entreprise…

L’achat scindé comme technique de remploi

Lorsqu’une entreprise effectue une plus-value sur la cession d’un immeuble, cette plus-value est taxable à 20 ou 25 %. La société peut cependant étaler cette taxation dans le temps si elle réinvestit le montant de la cession dans un ou plusieurs nouveaux actifs, par exemple un usufruit. C’est l’article 47 du CIR (Code des Impôts sur les Revenus).

Il est donc possible pour une société d’acheter l’usufruit d’un immeuble et que ses actionnaires personnes physiques acquièrent la nue-propriété. À l’issue de l’usufruit, les actionnaires possèderont de droit la pleine propriété de l’immeuble. Il faut cependant faire attention à ce que toutes les dépenses prises en charges soient bien professionnelles en respect de l’article 49 du CIR.

Si toutes les dépenses ne sont pas professionnelles, le premier risque est leur rejet en cas de contrôle fiscal. Mais encore, à l’issue de l’usufruit, il est probable que l’administration fiscale aura inscrit dans ses tablettes de vérifier si les nu propriétaires auront bénéficié d’un avantage anormal ou non. Lorsque les nu propriétaires sont administrateurs de la société, le risque est que l’avantage dont ils auront bénéficié soient considérés comme un revenu professionnel, lourdement taxé. S’ils ne sont pas administrateurs de la société, l’administration fiscale tentera parfois de considérer qu’ils auront bénéficié d’un avantage anormal et de rejeter la déduction des charges liées à cet usufruit.

En guise de conclusion

Le démembrement de propriété (ou achat scindé) d’un bien meuble ou immeuble fait partie de l’arsenal de planification fiscale, en personne physique ou en société. Il offre des solutions de contrôle et de réduction de la charge fiscale conséquente au décès. Il n’est pas sans risques qu’une bonne préparation permet d’évaluer, et d’appréhender voire éviter.

Présentation de l'auteur

Charles Markowicz

Expert-comptable, médiateur agréé

Costmasters, Fiduciaire et Centre de Résolution de Conflits.

 

Le cabinet comptable et fiscal Costmasters aide les PME belges à respecter leurs obligations comptables et fiscales. Outre cela, nous les aidons dans l’optimisation de gestion par un un programme unique de suivi, « CVFO ». Enfin, nous intervenons comme expert judiciaire, conseiller technique ou médiateur pour aider les professionnels à résoudre les conflits auxquels ils sont confrontés, autant que possible de manière amiable en évitant le recours à de longues procédures.