Goldwasser Exchange

+32 (0)2 533 22 40
Van maandag tot vrijdag vanaf 08u30 tot 18u

Toegang klant

Een nieuwe naam bij Oblis: CPI Property Group brengt een achtergestelde perpetual op de markt

Vastgoedgroep CPI Property Group heeft geprofiteerd van de positieve reacties op de publicatie van de jaarresultaten enkele dagen geleden om 500 miljoen euro op te halen via de plaatsing van een achtergestelde perpetual.

Wat moeten we weten over deze emititent ?

CPI Property Group is waarschijnlijk een naam die niet meteen een belletje zal doen rinkelen bij de meeste beleggers. Het betreft een vastgoedgroep die een portefeuille beheert waarvan de waarde wordt geschat op 7,55 miljard euro. De laatste stand van zaken wat betreft de waarde van de portefeuille werd opgemaakt op 31 december 2018. De activiteiten zijn hoofdzakelijk gefocust op Oost-Europa en dan op de eerste plaats op de Tsjechische republiek. Een ander brandpunt van de portefeuille is Berlijn. Beiden samen zijn goed voor 78% van de portefeuille. Maar het bedrijf heeft zijn vleugels ook nog richting andere markten uitgeslagen. CPI Property Group is buiten Tsjechië en de Duitse hoofdstad ook nog actief in Kroatië, Hongarije, Polen en Slowakije. Daarnaast zijn er eveneens activteiten, maar in mindere mate, in Frankrijk, Italië, Roemenië, Rusland en tenslotte ook in Zwitserland.

De vastgoedportefeuille is ook wat de aard van de projecten gediversifieerd. Het grootste deel van de portefeuille bestaat uit kantoorgebouwen en distributiegebouwen (op de eerste plaats shopping centers), die onder hun tweetjes goed zijn voor 70% van de portefeuille. Maar in die portefeuille zitten ook hotels, residentiële gebouwen (zeg maar: appartementen), industriële en landbouwgebouwen en logistiek vastgoed. Daarnaast bezit het bedrijf ook een reserve aan bebouwbare gronden. Dat is op de eerste plaats het geval in de Tsjechische republiek en dan vooral in Praag.

De hoofdzetel van de groep is in Luxemburg gevestigd, maar de aandelen van CPI Property worden verhandeld op de beurs van Frankfurt. De beurskapitalisatie loopt daar op tot ongeveer 6,30 miljard euro.

Vraag overtrof ruimschoots het aanbod

CPI Property Group kwam op een goed moment naar de obligatiemarkt. De emissie mocht dan ook op veel interesse van de kant van de beleggers rekenen. De vraag naar de obligaties van deze specialist in residentieel, commercieel, toeristisch en industrieel vastgoed was groot. In totaal liepen orders binnen voor een bedrag van 800 miljoen euro, zodat de emissie 1,50x overschreven was.

De nieuwe obligatie van deze groep (die zoals gezegd dus vooral actief is de Tsjechische republiek en andere delen van Centraal- en Oost-Europa) heeft een vaste coupon van 4,875% tot 16 oktober 2025. Op die dag kan de lening vervroegd terugbetaald worden aan 100% van de nominale waarde. Gebeurt dat niet, dan wordt de coupon variabel bepaald op basis van de EUSA5 renteswap vermeerderd met een premie van 4,944%.

Deze achtergestelde perpetual heeft een rating Ba1 bij Moody’s en dat is 2 streepjes minder dan het bedrijf zelf. De rating van CPI Property Group zelf bedraagt namelijk Baa2. Het verschil in rating vindt uiteraard zijn verklaring in het achtergesteld karakter van de nieuwe obligatie. In geval van bankroet komen de bezitters van een achtergestelde perpetual achter die van senior obligaties. Daarna is het de beurt aan de aandeelhouders. Het is de gewoonste zaak van de wereld dat de rating voor achtergestelde obligaties lager is dan die van de moedermaatschappij zelf;

In de eerste noteringen op de secundaire markt wordt de obligatie verhandeld aan 98,875% van de nominale waarde, waardoor het rendement 5,08% bedraagt tot aan de eerste call op 16 oktober 2025.

Obligaties in yen en Hong Kong dollar…met daar bovenop een verhoging van de kredietrating (en van de outlook of bias)

CPI Property Group, dat hoofdzakelijk in handen is van de Tsjechische miljardair Radovan Vitek, profiteerde zoals gezegd van de publicatie van meevallende bedrijfsresultaten eind maart. In de persmededeling werd gewag gemaakt van recordresultaten en dat bericht werd op de financiële markten uiteraard enthousiast onthaald.

Op 31 december 2018 bedroeg het totaal aan activa 8,30 miljard euro, dit na een positieve waardeherziening van de vastgoedportefeuille. Vooral in de Tsjechische republiek en in Berlijn was er sprake van een upgrading en dit dankzij overnames. Het omzetcijfer is op jaarbasis met 17% gestegen, dit als gevolg van het gecombineerd effect van overnames gedaan in 2017 en 2018 en van een stijging van de huurinkomsten. De bezettingsgraad is vorig jaar bovendien sterk verbeterd.

Ook wat betreft het afbouwen van de schulden zit er schot in de zaak. Daarom heeft Moody’s in oktober de rating opgetrokken van Baa3 tot Baa2, terwijl de outlook omhoog ging van stabiel naar positief.

Twee andere ratingagentschappen volgen het bedrijf eveneens. S&P heeft een rating BBB en het Japanse Japan Credit Rating Agency een rating A-. CPI Property heeft in december inderdaad een rating in yen uitgegeven. Er staan ook nog obligaties in andere valuta’s uit: vorige maand werd een eerste obligatie in dollar geplaatst, enkele maanden nadat obligaties in Hong Kong dollar en Zwitserse frank op de markt werden gebracht.