Goldwasser Exchange

+32 (0)2 533 22 40
Van maandag tot vrijdag vanaf 08u30 tot 18u

Toegang klant

Welke inkomsten moet een Belgische eigenaar in Frankrijk aangeven als hij zijn daar gelegen gebouw verhuurt?

De voorbereidingen voor de belastingaangifte zijn volop aan de gang en daarom kan het nuttig zijn om nog even te wijzen op de regels voor Belgische eigenaars van gebouwen die zich in Frankrijk bevinden en die voor het seizoen of per jaar worden verhuurd.

Welk wetgevingskader geldt voor de specifieke belastingplichten?

Art. 3 van de Overeenkomst tot het vermijden van dubbele belasting, die Frankrijk en België op 10 maart 1964 ondertekenden, bepaalt dat de inkomsten van een gebouw exclusief belastbaar zijn in het land waar het zich bevindt en niet in het land waar de eigenaar van het gebouw verblijft. Deze inkomsten omvatten zowel de geïnde huurgelden, als de meerwaarde bij verkoop van het gebouw. In het Franse recht bepaalt art. 164B van het CGI (Algemeen belastingwetboek) uitvoerig welke inkomsten van Franse oorsprong belastbaar zijn voor personen die buiten Frankrijk gedomicilieerd zijn; op deze lijst staan de inkomsten van gebouwen op de eerste plaats.Art. 19 van dezelfde hogergenoemde overeenkomst bepaalt met name dat België de inkomsten, die door deze overeenkomst aan het land worden toegekend, mag belasten aan het belastingtarief voor alle volgens de Belgische wetgeving belastbare inkomsten

De hierboven vermelde bepalingen gelden voor natuurlijke én rechtspersonen.

Art. 5 van het WIB92, dat bepaalt dat de in België belastbare inkomsten wereldwijd worden geïnd, heeft echter alleen betrekking op natuurlijke personen die “inwoners van het rijk” worden genoemd.

Bijgevolg moeten Belgische natuurlijke personen die in Frankrijk inkomsten hebben van de verhuur van een gebouw dat zich op het Franse grondgebied bevindt:

  • in Frankrijk de genoemde inkomsten aangeven en er belastingen betalen, die worden berekend op basis van de Franse regels en bedingen;
  • in België op basis van de Belgische waarderingsregels voor het inkomen, een inkomen aangeven, dat 100% wordt vrijgesteld, maar waarmee rekening wordt gehouden om te bepalen welk belastingtarief wordt weerhouden voor de berekening van de belasting die in België verschuldigd is voor alle belastbare inkomsten uit hoofde van de inwoner van het rijk (progressiviteitsregel).

Rechtspersonen naar Belgisch recht daarentegen (zoals een bv of nv) die bij hun activa een gebouw hebben dat zich op Frans grondgebied bevindt en dat niet voor industrieel of commercieel gebruik bedoeld is, moeten in Frankrijk een vennootschapsbelastingsaangifte indienen (document 2065-D), ongeacht of het gebouw verhuurd wordt of gratis ter beschikking wordt gesteld van de bedrijfsleider.

Wegens plaatsgebrek beperken we ons hier tot de belastingplichten voor natuurlijke personen.

Welke belastingplichten gelden in Frankrijk?

De voorbije jaren werden nieuwe bepalingen ingevoerd en deze hebben betrekking op drie punten.

1. Elektronische aangifte van inkomsten:

Vanaf 2019 moeten alle belastingplichtigen (ook de niet-inwoners) hun inkomsten online aangeven. Een forfaitaire boete van 15 € per aangifte of bijlage wordt toegepast indien de verplichting om inkomsten elektronisch aan te geven, niet wordt nagekomen. Deze sanctie wordt echter maar toegepast na twee vastgestelde overtredingen. Om sancties te voorkomen wordt belastingplichtigen die hun inkomsten ondanks de hun opgelegde verplichting niet elektronisch aangeven, aanbevolen om aan de belastingadministratie te melden dat ze geen toegang hebben tot het internet of dat ze niet in staat zijn om de online service te gebruiken.

Om inkomsten online aan te geven moet de belastingplichtige in het bezit zijn van de onderstaande identificatiemiddelen:

  • een fiscaal nummer, dat bovenaan op de eerste bladzijde van de papieren belastingaangifte of op het recentste “avis d’impôt” staat;
  • een nummer voor digitale aangever, dat bovenaan op de eerste bladzijde van de papieren belastingaangifte staat.

De belastingplichtige kan zijn allereerste aangifte echter nog in een papieren versie indienen, die hij bij de belastingdienst kan aanvragen of via het internet kan downloaden. Dit jaar kan hij, ten gevolge van de uitzonderingsmaatregelen wegens de lockdown, zijn “papieren” aangifte tot vrijdag 12 juni 2020 om middernacht indienen, waarbij de poststempel geldt als bewijs. De elektronische aangiften van niet-inwoners moeten echter vóór donderdag 4 juni 2020 om 23.59 uur ingediend zijn.

2. Inhouding aan de bron:

De inhouding aan de bron is van kracht sinds 1 januari 2019. Dit mechanisme moet de invordering van de belastingen voor een bepaald jaar aanpassen aan de werkelijke situatie van de gebruiker in datzelfde jaar, zonder de berekeningsregels te wijzigen. De bedoeling is om het verschil tussen het jaar waarin de inkomsten worden geïnd, en het jaar waarin de belastingen op deze inkomsten worden betaald, weg te werken. Dit mechanisme geldt voor alle inkomsten, ook voor de huur van gebouwen. Bijgevolg werd voor in 2019 geïnde huurgelden normaliter reeds in 2019 periodiek een aanzienlijke fractie van de in 2020 bepaalde belastingen gestort.

Surf voor meer informatie naar: https://www.economie.gouv.fr/prelevement-a-la-source

3. Telebetalingen:

Tot slot moeten sinds 1 januari 2019 alle belastingen voor een bedrag van meer dan 300 € verplicht door voorheffing of telebetaling worden betaald. Online betaling geschiedt door toedoen van een bankheffing door de belastingdienst via de bankrekening van de belastingplichtige. De verplichte domiciliëring op de bankrekening wordt uitgebreid tot de 34 landen van de SEPA, wat betekent dat ook Belgische ingezetenen deze verplichting moeten nakomen. De belastingplichtige die deze verplichte elektronische betaling niet nakomt en zijn belastingen via cheque of contant of TIP (interbancair betalingsbewijs) betaalt, betaalt 0,2% van de verschuldigde som extra, met een minimum van 15 €.

Wat is de belastinggrondslag?

Het feit dat het gebouw verhuurd wordt, houdt in dat de inkomsten worden aanzien als “Industrieel en commercieel voordeel”, in het Frans aangeduid als “BIC”.

De aard zelf van de huurgelden maakt dat ze als BIC worden gezien: ze vormen niet langer een gewone vergoeding van een element uit het patrimonium, maar zijn gedeeltelijk de vergoeding voor een dienst of verhuur van een roerend goed. In deze situatie wordt de bemeubelde of uitgeruste locatie op fiscaal vlak gelijkgesteld met een handelsactiviteit.

Er zijn twee manieren om de belastbare winst te bepalen:

  • het stelsel van de “microloueur” (microverhuurder) is van rechtswege van toepassing op eigenaars-natuurlijke personen die jaarlijks voor minder dan 70.000 € excl. btw aan huurgelden ontvangen.
  • het stelsel van de werkelijke winst is van toepassing, ofwel op uitdrukkelijk verzoek ingediend vóór 31 jaar van het inkomstenjaar, ofwel gezagshalve als het jaarlijkse inkomen de hierboven genoemde drempel overschrijdt.

Als het gehuurde gebouw niet het kenteken of label draagt van “chambre d’hôtes”, “gîte rural” of “meublé de tourisme”, houdt het stelsel van de microverhuurder in dat automatisch een vaste aftrek van 50% wordt toegepast op het bedrag van de aangegeven huurgelden.

Op administratief vlak moet de eigenaar-microverhuurder regelmatig de ontvangen inkomsten en betaalde uitgaven registreren en op het einde van het boekjaar een overzicht maken van de ontvangen inkomsten en de betaalde uitgaven, zijn financiële schulden, zijn activa en de op een vereenvoudigde manier geraamde voorraden, maar een aangifte van de resultaten hoeft hij niet in te dienen. Hij vult het bedrag van de gefactureerde huurgelden in in rubriek 5ND/50D van formulier nr. 2042 C Pro (vergelijkbaar met deel II van de Belgische aangifte); dit formulier is een aanvulling op het algemene formulier 2042 (vergelijkbaar met deel I van de Belgische aangifte).

Als het gebouw leeg en per jaar wordt verhuurd, wordt het ontvangen huurgeld beschouwd als inkomsten uit grondbezit, waarvoor de regels op basis waarvan de grondslag en de bedingen voor de aangifte worden bepaald, verschillen van de eerder genoemde.

Welk aanslagbarema wordt toegepast voor de inkomstenbelasting?

Door het feit dat in januari 2019 het mechanisme voor inhouding aan de bron werd ingevoerd, ontstond een gecompliceerde situatie: van de in 2019 ontvangen inkomsten worden in het jaar in kwestie aan de bron belastingen ingehouden die in eerste instantie op basis van het barema van 2018 worden berekend en in tweede instantie op basis van het barema van 2019 worden gecorrigeerd! Wegens plaatsgebrek wijden we hier niet verder uit over het complexe Franse berekeningsmechanisme voor de inkomstenbelasting, te meer daar de meeste Belgen die hun Franse gebouw verhuren, doorgaans vallen onder de bepalingen van art. 197A van het CGI. Dit artikel stelt namelijk het volgende: “de belasting kan in dit geval niet minder bedragen dan een bedrag dat wordt berekend aan een tarief van 20% van de fractie van de netto belastbare inkomsten die lager liggen dan of gelijk zijn met de bovenste limiet van de tweede schijf van het aanslagbarema voor inkomstenbelasting, en aan een tarief van 30% van de bovenste fractie van die limiet...”.

Dat komt hierop neer dat een alleenstaande aan een tarief van 20% belast zal worden als de jaarlijkse huurgelden minder dan 55.588,- € bedragen nadat rekening werd gehouden met een vaste aftrek van 50%; het tarief daalt tot 30% zolang de jaarlijkse huurgelden onder de limiet van 149.034,- € blijven. De hoger genoemde drempelwaarden moeten met twee worden vermenigvuldigd als het gebouw eigendom is van een koppel dat een fiscaal gezin vormt.

Welke andere Franse belastingen zijn verschuldigd wanneer een in Frankrijk gelegen tweede verblijf wordt verhuurd?

De Belgische eigenaar blijft andere belastingen verschuldigd als hij zijn tweede verblijfplaats als vakantieverblijf verhuurt.

1. Sociale voorheffingen:

De inkomstenbelasting is in Frankrijk niet de enige belasting. De Franse belastingplichtigen dienen sinds 1 januari 2018 voor diezelfde inkomsten tevens sociale voorheffingen te betalen, die afgehouden worden op basis van een eenvormig forfaitair tarief, nl. 17,2%.

Op 17 augustus 2012 werd een bepaling goedgekeurd waardoor niet-ingezetenen sociale voorheffingen dienen te betalen op de inkomsten van hun in Frankrijk gelegen vastgoedpatrimonium. Deze bepaling leidde tot heel wat controverses en rechtszaken en het gerecht erkende met verschillende jurisdicties dat ze strijdig is met het gemeenschapsrecht.

Gezien de juridische verwarring, de gerechtelijke veroordelingen van de Franse staat en de talloze geschillen ten gevolge van klachten en eisen voor terugbetaling van de onterecht weerhouden bedragen, wijzigde de wetgever vanaf 1 januari 2019 dit stelsel; voortaan wordt het positief discriminerend toegepast, aangezien natuurlijke personen die in een staat van de Europese Economische Ruimte woonachtig zijn en in hun land aan een socialezekerheidsregeling onderworpen zijn, mits voorlegging van een bewijsstuk, van het basismechanisme kunnen afwijken en “niet langer onderworpen zijn” aan een solidariteitsheffing die ten belope van het forfaitaire tarief van 7,5% op dezelfde grondslag als de inkomstenbelasting wordt toegepast.

Om deze nieuwe bedingen te organiseren werd een decreet gepubliceerd dat bepaalt welke bewijsstukken ingediend moeten worden; door toedoen van het ministeriële besluit van 29 juli 2019, dat op 17 augustus in het JORD werd gepubliceerd, worden de inhoud en vorm gepreciseerd van het attest dat de belastingplichtige die kan genieten van de toepassing van het tarief van 7,5% in plaats van 17,2%, moet voorleggen.

2. Taks op de bewoning

De in de media fel besproken hervorming van de taks op de bewoning heeft alleen betrekking op de hoofdverblijfplaats van de belastingplichtige. De taks op de bewoning is en blijft van toepassing op alle tweede verblijfplaatsen op het Franse grondgebied, ongeacht of de eigenaars ingezetenen van dit land of niet.

3. Verblijfstaks:

De bewoner van een vakantieverblijf is tijdens zijn verblijf onderworpen aan de verblijfstaks, en de eigenaar van dit verblijf moet deze taks zelf of via een tussenpersoon innen en doorstorten aan het gemeentehuis van de gemeente waarin het gebouw zich bevindt. Het is belangrijk er nogmaals op te wijzen dat alle digitale platforms van het type AirBnB, Abritel, Belvilla, enz. sinds 1 januari 2019 wettelijk verplicht zijn om automatisch en op een veilige manier aan de Franse belastingadministratie heel wat informatie door te geven met betrekking tot de huurovereenkomsten die door hun toedoen tot stand zijn gekomen, waaronder het bedrag van de overeengekomen huurprijs, die via hen aan de eigenaar wordt betaald.

Presentatie van de auteur

Alain Lacourt is een specialist in patrimoniumstructurering en -engineering in een Frans-Belgische context. Oprichting en beheer van patrimoniumvennootschappen. Overdracht tussen levenden of door bij overlijden van een grensoverschrijdend patrimonium tussen België en Frankrijk.

 

Alain Lacourt

Adviseur erfgoedrecht

www.alain-lacourt.com