Goldwasser Exchange

+32 (0)2 533 22 40
Van maandag tot vrijdag vanaf 9u tot 17u30

Toegang klant

Beleggen in vastgoed of in obligaties: een vergelijking

Er wordt van de Belgen gezegd dat ze een baksteen in de maag hebben. Wie de nodige cash ter beschikking heeft, zal die dus eerder investeren in de aankoop van een pand dan in financiële producten zoals obligaties. Maar is dit de goede keuze? Niet zozeer! Bij de uiteindelijke beslissing dient er rekening gehouden te worden met meerdere parameters die wij u in dit artikel zullen voorstellen.

Veronderstel dat een spaarder over 500.000 EUR aan liquiditeiten beschikt. Laten we dan even een vergelijkende studie maken van de fiscale en financiële gevolgen van een belegging in enerzijds vastgoed en anderzijds obligaties.

Hoewel deze twee investeringsvormen niet meteen gelijkaardig zijn, lijkt het ons toch mogelijk ze te vergelijken. Zowel een belegging in vastgoed als in obligaties wordt algemeen genomen als weinig risicovol beschouwd en beide bieden een gegarandeerd rendement: ofwel huurgeld, ofwel obligatiecoupons.

We gaan uit van het principe dat de twee beleggingen een identiek jaarlijks rendement opleveren van 3,5% bruto. Dat is een rendement dat aannemelijk is voor een residentiële vastgoedinvestering in het Brussels Hoofdstedelijk gewest*, aldus immobiliënexpert Jérémie Arnet van de groep IMMO FADAN die we hierover aan de tand voelden. Hoewel het rendement van elke obligatie anders is, ligt de rente op lineaire obligaties op 20 jaar momenteel dicht bij 3,50%*.

Beleggen in obligaties

Alles is redelijk voor de hand liggend. Bij de aankoop moet een belegger de verwaarloosbare beurstaks van 0,12% ophoesten, dus 600 EUR in ons voorbeeld. Elk jaar ontvangt u als belegger een intrest van 17.500 EUR die in België met 30% belast wordt. Het nettorendement landt zodoende op 12.250 EUR. Op 20 jaar loopt dit dus op tot een totaal nettorendement van 245.000 EUR.

Beleggen in vastgoed

Eerste horde bij een belegging in vastgoed: het fiscale luik van de aankoop.

Een pand kopen betekent in de eerste plaats de betaling van registratierechten: 12,5% in Brussel en Wallonië, 12% in Vlaanderen. Daarnaast zijn er nog de notariskosten die ongeveer 2,5% bedragen.

Indien onze investeerder over 500.000 EUR beschikt en een gebouw in Ukkel koopt, zal de aankoopwaarde dus eigenlijk maar 434.782,61 EUR* bedragen. Maar met alle kosten erbij zal hij effectief 500.000 EUR moeten neertellen. Het jaarlijks brutorendement van 3,50% zal dus op 15.217,39 EUR (1.268,12 EUR per maand) uitkomen.

De investeerder dient ook jaarlijks de onroerende voorheffing (KI) te betalen.

De onroerende voorheffing (KI) komt overeen met het geïndexeerd kadastraal inkomen vermenigvuldigd met de gewestelijke aanslagvoet en vermeerderd met de provinciale of agglomeratieopcentiemen en de gemeentelijke opcentiemen.

Wanneer het kadastraal inkomen van het pand in kwestie 1.511 EUR bedraagt, komt de onroerende voorheffing op 1.591,46 EUR*.

Op fiscaal gebied is er verder ook nog de personenbelasting. Voor een pand dat aan een fysieke persoon wordt verhuurd voor privégebruik (huurcontract) wordt als basis voor belasting het geïndexeerde kadastraal inkomen genomen verhoogd met 40%. In dit geval zal de investeerder dus jaarlijks op een bedrag van 4.424,36 EUR - namelijk 1.511 x 2,0915 x 1,40 - belast worden.

Dat bedrag wordt onderworpen aan het progressief stijgend schijventarief van de personenbelasting. Het wordt voor het inkomstenjaar 2023 op de volgende manier berekend:

 

•  25% voor de inkomensschijf van 0,01 EUR tot 15.200 EUR;

•  40% voor de schijf van 15.200 EUR tot 26.830 EUR;

•  45% voor de schijf van 26.830 EUR tot 46.440 EUR;

•  50% voor de schijf boven 46.440 EUR.

 

Het effectieve belastingtarief zal dus afhangen van de andere inkomsten die de belegger nog heeft. Als we uitgaan van een gemiddeld tarief van 40%, komt er dus nog een fiscale last van 1.769,74 EUR bovenop.

De koper van een pand dient verder nog andere kosten en werken in te calculeren: brandverzekering, vernieuwings- en verfraaiingswerken, het vervangen van technische onderdelen enz. Deze kunnen begroot worden op een maand huur: 1.268,12 EUR.

Op die basis bedraagt het jaarlijks nettorendement van het gebouw dus 15.217,39 EUR – 1.591,46 EUR – 1.769,74 EUR – 1.268,12 EUR = 10.588,07 EUR. Indien we de indexering buiten beschouwing laten landt het nettorendement op 20 jaar dus op 211.761,40 EUR. Dat is een verschil van 33.238,60 EUR met het nettorendement van een obligatie.

Enkel een meerwaarde bij een doorverkoop van het pand zou het verschil kunnen compenseren tussen het nettorendement van vastgoed en dat van een obligatie, maar waarschijnlijk zullen er ook grote werken in rekening moeten worden gebracht omdat het gebouw zich na 20 jaar wellicht in een slechtere toestand zal bevinden.

Samenvattende tabel

  Obligatie Vastgoed

Beurstaks

0,12% (met een maximum van 1.300 EUR)

N/A

Registratierechten

N/A

12,5% (in het Waals en Brussels Hoofdstedelijk gewest), 12% in het Vlaams gewest

Onroerende voorheffing

N/A

Het geïndexeerd KI vermenigvuldigd met de gewestelijke aanslagvoet (1,25 % in het Waalse gewest en het Brussels Hoofdstedelijk gewest en 3,97 % in het Vlaams gewest) en vermeerderd met de provinciale of agglomeratieopcentiemen en de gemeentelijke opcentiemen.

Personenbelasting

30% 

Progressief stijgend schijventarief: 
- 25% voor de inkomensschijf van 0,01 € tot 15.200 €
- 40% voor de schijf van 15.200 € tot 26.830 € 
- 45% voor de schijf van 26.830 € tot 46.440 €
- 50% voor de schijf boven 46.440 €

Kosten

N/A

Vuistregel: een maand huur

Meerwaarde

N/A

Meerwaarde mogelijk bij doorverkoop, in principe vrijgesteld van belastingen

 

Conclusie

Hoewel de Belg een baksteen in de maag heeft, is het toch aangewezen om ook eens aan andere beleggingsvormen te denken. Zonder het over absolute waarheden te hebben, want men moet altijd opletten met vergelijkingen, bewijst het uitgewerkte voorbeeld dat een – risicoloze - belegging in obligaties op financieel vlak best wel eens interessanter kan zijn omdat het minder onzekere factoren met zich meebrengt dan een belegging in vastgoed.

Over de auteur

François Collon is advocaat aan de balie van Brussel. Hij is gespecialiseerd in fiscaal en bedrijfsrecht en legt zich sterk toe op vastgoedfiscaliteit.

 

François COLLON

Advocaat

Collon, advocaten in fiscaal recht (fcollon@collon-law.be)

 

* IMMO FADAN is een immokantoor dat actief is op de Brusselse vastgoedmarkt
* Op 27 april 2023 bedroeg de OLO-rente op 20 jaar 3,48 %
* 434.782,61 EUR x 15 % = 65.217,39 EUR / 434.782,61 EUR + 65.2217,39 EUR = 500.000 EUR
* De indexatiecoëfficiënt bedraagt 2,0915 voor het jaar 2023. De onroerende aanslagvoet bedraagt 1,25% in het Brussels Hoofdstedelijk gewest. De agglomeratieopcentiemen bedragen 989 en de gemeentelijke opcentiemen 2.940. De gewestelijke onroerende voorheffing komt dus op 1.511 x 2,0915 x 1,25 %, of 39,50 EUR en daar dienen de opcentiemen bijgeteld te worden, zijnde 9,89 x 39,50 EUR (390,66 EUR) en 29,40 x 39,50 EUR (1.161,30 EUR). In totaal dus 39,50 + 390,66 + 1.161,30 = 1.591,46 EUR.