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Déclaration à l’impôt des personnes physiques (IPP) : comment déclarer les revenus des immeubles situés en Belgique ?

C’est bien connu, le Belge a une brique dans le ventre. S’il possède des immeubles en Belgique, se pose la question de savoir comment les déclarer dans le formulaire IPP. Nous aborderons dans cette contribution différentes hypothèses et la manière dont il faut déclarer les revenus immobiliers d’immeubles situés en Belgique. Les immeubles situés à l’étranger feront l’objet d’une autre contribution.

Quelques règles préliminaires

Tout d’abord, il convient de rappeler un principe de droit civil. Si le contribuable est marié ou est en cohabitation légale, il faut vérifier si le bien immeuble fait partie du patrimoine commun ou du patrimoine propre d’un des conjoints ou cohabitants légaux. Dans le premier cas, les revenus doivent être déclarés pour moitié au nom de chacun d’eux. Dans le second cas, la totalité des revenus devront être déclarés au nom de ce conjoint ou cohabitant légal.
Si l’immeuble est détenu par plusieurs personnes en indivision, la déclaration doit se faire au prorata des droits détenus dans l’immeuble. Si la propriété de l’immeuble est démembrée, il incombe à l’usufruitier de déclarer les revenus dudit immeuble. Le nu-propriétaire ne doit rien déclarer tant qu’il n’y a pas remembrement.
Si le contribuable a acheté ou vendu un immeuble en 2019, il doit déclarer la quotité du revenu cadastral relative à cette période, durant laquelle il détenait le bien.
Enfin, il faut tenir compte de l’affectation donnée au bien. Si l’immeuble est utilisé à plusieurs fins (en partie comme habitation et en partie pour l’activité professionnelle), il faut répartir le revenu cadastral en tenant compte de la répartition « privée/professionnelle ».

Plusieurs hypothèses

L’article 7 du Code des impôts sur les revenus (ci-après « CIR92 ») constitue le siège de la matière. Il reprend toutes les hypothèses qui peuvent être rencontrées en présence d’immeuble. Nous les détaillons ci-après. L’article 10 du CIR92 concerne les situations d’emphytéose et superficie.

Habitation propre

Le contribuable, personne physique, qui est propriétaire de l’immeuble qui constitue son domicile, son « habitation propre », ne doit rien déclarer pour cet immeuble. En effet, le domicile est exonéré d’impôt des personnes physiques. Seul le précompte immobilier doit être payé annuellement et il est basé sur le revenu cadastral du bien, qui est un revenu fictif. Cette année, le formulaire de déclaration comprend une mention en haut du cadre III rappelant ce grand principe d’exonération.

Utilisation pour sa profession

Si le contribuable occupe l’immeuble pour sa profession, dans ce cas, il doit déclarer le revenu cadastral non indexé dudit bien aux codes 1105/2105.

Autres biens

Si ce même contribuable possède, outre l’immeuble constituant son habitation propre, d’autres biens immeubles en Belgique, il faudra vérifier s’il les donne en location ou non et si oui, à qui.
En effet, les revenus de l’immeuble qui n’est pas donné en location devront être déclarés aux codes 1106/2106. Que faut-il exactement déclarer ? Le revenu cadastral non indexé qui figure sur l’avis de paiement relatif au précompte immobilier. Le contribuable sera taxé sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Le contribuable ne doit pas faire de calcul. C’est l’administration qui appliquera automatiquement l’indexation lorsqu’elle établira l’impôt.

Immeubles donnés en location

Si l’immeuble est donné en location, il faut distinguer (i) l’immeuble donné en location à des particuliers, qui occupent le bien comme résidence (ou à des personnes morales autres que des sociétés, qui mettent ces biens à disposition de particuliers pour occupation exclusivement à des fins d’habitation) et (ii) l’immeuble donné en location à des contribuables, qui affectent le bien à l’exercice de leur activité professionnelle (professions libérales, commerçants etc). Dans la première hypothèse, c’est également le revenu cadastral non indexé qu’il convient de déclarer (codes 1106/2106). Dans la seconde hypothèse, il faut déclarer, d’une part, le revenu cadastral du bien et, d’autre part, les loyers bruts (c’est-à-dire le loyer, mais également les avantages locatifs, à savoir les frais incombant normalement au bailleur, mais qui sont payés par le locataire) (codes 1109/2109 et 1110/2110).
Le propriétaire doit être attentif à un point : si un particulier prend en location un bien immeuble pour l’occuper comme habitation et déduit ensuite dans sa déclaration des frais liés à cet immeuble (par exemple une partie du loyer, car il y exerce également son activité), le propriétaire risque d’être taxé non pas sur le revenu cadastral, mais sur les loyers. Il est donc conseillé pour les propriétaires d’insérer une clause spécifique dans le contrat de bail, prévoyant cette hypothèse, à savoir la prise en charge par le locataire du supplément d’impôt qui pourrait éventuellement être enrôlé dans le chef du propriétaire.
Si le contribuable donne son bien en location à une personne physiques qui l’occupe en partie comme habitation et en partie pour sa profession, pour déterminer ce qu’il faut déclarer, il faut vérifier le contrat de bail. En effet, si le bail a été enregistré et s’il y figure une répartition entre loyer pour la partie privée et loyer pour la partie professionnelle, dans ce cas, le bailleur doit déclarer le revenu cadastral de la partie utilisée comme habitation. Il doit, en outre, déclarer le revenu cadastral et le loyer brut de la partie professionnelle. Si le bail n’a pas été enregistré ou si le contrat ne stipule pas de répartition, le bailleur doit mentionner le revenu cadastral total et le loyer brut total.

Terrains, matériel et outillage

Si le bien immeuble est un terrain, ou encore du matériel ou outillage non donné en location ou donné en location à des particuliers, la règle est la suivante : il faut déclarer le revenu cadastral non indexé (codes 1107/2107). S’ils sont donnés en location à des personnes qui les affectent à l’exercice de leur activité professionnelle, dans ce cas, le bailleur doit déclarer tant le revenu cadastral non indexé (codes 1112/2112 et 1115/2115) ainsi que les loyers bruts (codes 1113/2113 et 1116/2116).

Emphytéose, superficie et autres

Il faut, dans ces hypothèses, déclarer les redevances ainsi que les avantages perçus en raison de la constitution ou cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie, sans déduction de frais (codes 1114/2114).

Conclusion

En présence d’immeubles situés en Belgique, il faut d’abord vérifier la nature du bien et son affectation. Il convient également de vérifier qui est propriétaire du bien, s’il existe une indivision ou encore un démembrement de propriété.

Présentation de l'auteur

Florence Cappuyns, avocate fiscaliste au sein du cabinet Goethals Geurts Avocats, inscrite au Barreau de Bruxelles depuis 2013. Je suis également chargée du cours d’impôt des personnes physiques à la Haute Ecole Ephec (Woluwe).

Je rédige régulièrement des articles pour Les Actualités fiscales, la Revue Internationale du Patrimoine.

Je conseille en matière fiscale des privés et dirigeants de PME. Je défends également les intérêts de mes clients dans le cadre de contentieux administratifs et judiciaires.

Matières favorites : Taxe Caïman, régularisation fiscale, régime des droits d’auteur, taxe sur les comptes-titres, conventions préventives de double imposition.

 

Florence Cappuyns
Avocate au Barreau de Bruxelles

Chaussée de La Hulpe 177/18
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